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住宅ローン審査とは?(金融機関がチェックするポイント)

 

「生まれてから一度もお金を借りたことが無い」という人もいるでしょう。
マイホーム購入では、そんな人でもローンを組むのが一般的。
家は欲しいが、審査に落ちたらお金が借りられない。。と誰もが不安になるもの。
ここでは、金融機関がチェックするポイントについて、まとめてみます。

 

 

滞納歴や消費者金融の利用歴

・日本には3つの個人信用情報機関が存在し、照会すると、過去から現在に至るまでの
 クレジットカードの返済履歴や延滞履歴を確認することができる
延滞履歴は「事故情報」として認識され、審査に落ちる可能性が大きくなる
・事故情報が時効(情報機関の履歴から削除)となる期間は「5年」という説もあるが、
 他に審査落ちする理由が見当たらないのに、6年経っても融資を拒否された事例もある
消費者金融(いわゆる「サラ金」)の利用があると、事故情報が無くてもマイナス評価となる
・事故情報が心配な場合は、個人信用情報機関に対して情報の開示を求めることができる
・3つの個人信用情報機関とは、全国銀行個人信用情報センター、(株)シー・アイ・シー(CIC)、(株)日本信用情報機構(JICC)

勤務先の安定性と勤務年数

・会社員、公務員、自営業などの勤務先の形態
・正社員、派遣社員、契約(嘱託)社員、パート、アルバイトなどの雇用形態
・役職など、勤務先での地位
・会社員の場合は、会社規模、業績、将来の展望
・自営業(会社役員含む)の場合は、決算内容(決算書を直近3期分提出が一般的。フラット35は2期分)
勤続年数3年以上が理想だが、同業種なら前職と通算可能だったり、年収アップは前向きな転職として評価されることもある
・上記各項目は、「安定収入」が見込めるほど高評価となる

その他の借入状況

・クレジットカードで2回以上に分割して支払うものは「その他の借入」に含まれる
・自動車のローンや携帯電話を機種変更した際の機種代金を分割払いにしている例が多い
・その他の借入は、返済能力から差し引かれるため、住宅ローンの借入可能金額が減ってしまう
融資実行日までに完済するものは、返済能力から差し引かないが、金融機関への申告は必須
うっかり忘れて、その他借入を申告せず、金融機関の信用情報照会で判明すると、大きなマイナス評価

健康状態

持病があるなど、健康状態が悪く、団体信用生命保険に加入できないと融資が受けられない
フラット35(住宅金融支援機構)は、団体信用生命保険の加入が任意の為、融資審査には影響しない
・健康状態は「告知書」で申告する
告知書で虚偽の申告をした場合は、保険金が支払われず、住宅ローンの債務が遺族の負担となる
・一例として、告知書(住宅金融支援機構の特約団体信用生命保険)で質問される健康状態は次の通り
1)最近3ヶ月以内に医師の治療(診察・検査・指示・指導を含みます)・投薬を受けたことがありますか。
  ※指示、指導とは医師の診察、検査を受けた結果、再検査をすすめられること、治療・投薬・入院・手術を
   すすめられること、日常の生活指導・勤務上の制限・アドバイス等を受けることをいいます。
2)過去3年以内に下記の病気で手術を受けたことまたは2週間以上にわたり医師の治療
  (診察・検査・指示・指導を含みます)・投薬をを受けたことがありますか。

心臓・血圧
狭心症・心筋こうそく・心臓弁膜症・先天性心臓病・心筋症・高血圧症・不整脈
脳・精神・神経 脳卒中(脳出血・脳こうそく・くも膜下出血)・脳動脈硬化症・精神病・神経症・てんかん
自律神経失調症・アルコール依存症
うつ病・知的障害・認知症
肺・気管支 ぜんそく・慢性気管支炎・肺結核・肺気腫・気管支拡張症
胃・腸 胃かいよう・十二指腸かいよう・かいよう性大腸炎・クローン病
肝臓・すい臓 肝炎(肝炎ウイルス感染を含む)・肝硬変・肝機能障害・すい炎
腎臓 腎炎・ネフローゼ・腎不全
緑内障・網膜の病気・角膜の病気
新生物 がん・肉腫・白血病・しゅよう・ポリープ
右記にかかげる病気 糖尿病・リウマチ・こうげん病・貧血症・紫斑病
女性にのみ告知
いただきたい病気
子宮筋腫・子宮内膜症・卵巣のう腫・乳腺症

3)手・足の欠損または機能に障害がありますか
  または背骨(脊柱)・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がありますか。


以上、4つのポイントで気になることがあれば、事前に金融機関の住宅ローン担当者に確認しておきましょう。
もし、審査に通らないことが確実であれば、無駄な審査申込を避けることができます。

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住宅ローンを効率良く選ぶ

住宅ローンの金利は毎月変わります。
そして、多種多様な住宅ローン商品が登場したり、キャンペーンが組まれたりします。
さて、どうやって情報を収集するか。

お勧めのウェブを紹介しましょう。
住宅金融普及協会が運営するサイト「Sumai-web.TV」です。
住宅ローン商品の金利情報を公開していて、
全国の金融機関(342機関)の住宅ローン金利の情報を毎月更新してくれます。
URLは次の通り。

http://www.sumai-web.tv/loan_kinri/

住宅ローンは地域性が強く、
一般的に利用できる金融機関は、お住まいの都道府県に本支店が置かれていることが必要です。
例外的に、「本支店が置かれている場所から50km以内」という銀行があったり、
ネット専業の金融機関が全国対応しています。

そんな事情を踏まえて、このサイトでは地域を選んで検索が出来て、
金利の低い順や、金利タイプで並べ替えたりするこが可能です。

条件の見合う住宅ローンが見つかったら、商品の詳細を確認しましょう。
「住宅ローン商品名」をクリックすれば当該商品のウェブにアクセス出来ます。

見かけの金利だけでなく、優遇金利の適用期間や融資手数料、事務手数料、保証料など、
諸費用を合算した「総支払金額」で考えなければいけませんが、
金利が低いことは最低条件になりますので、候補選びにとても便利なサイトです。

もちろん、借換えにも対応できる商品も掲載されていますので、
新たに住宅ローンを借りる方だけでなく、借換のタイミングを図っている方にも有益ですよ。

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「元利均等返済」と「元金均等返済」を選ぶ

住宅ローンといえば「毎月の返済額が同じ」というのが常識のようですが、
これは「元利均等返済」という返済方法です。

しかし、毎月の返済に余裕があるなら「元金均等返済」を検討してみましょう。
この方法だと、毎月返す元金分を同じにします。
それにかかる利息を上乗せして毎月返済額とするので、
当初は毎月返済額が多くなり、次第に金額が減少していきます。

元利均等返済と元金均等返済を比べると、
元金均等返済の方が元金を早く減らせます。
したがって、結果的に総支払利息も少なくなるのです。

具体例で見てみましょう。
3,000万円を35年で借入れし、金利3.0%(全期間固定)だとすると試算結果は次の通りです。

  元利均等返済 元金均等返済
初回の返済額 11万5,455円 14万6,428円
最終回の返済額 11万5,455円 7万1,847円
総返済額 4,849万768円 4,578万7,419円

総返済額で約270万円の差が出ていますね。
当初の返済額で14万円強が払える家計なら、断然お得と言えるでしょう。

まだ小さなお子様がいらっしゃるご家庭にも元金均等返済はお勧めです。
成長とともに出費が多くなる傾向にあるのが教育費ですから、
次第に返済額が減少する返済方法は相性が良いのです。

ただし、元金均等返済には注意点もあります。
・同条件で住宅ローンを組む場合、当初の毎月返済額が多くなる元金均等返済は、
 元利均等返済に比べて必要な収入の条件が厳しくなります。
 そのため、住宅ローン融資審査のハードルが高くなり、借りられないケースも出てきます。

・元金均等返済を取り扱っていない金融機関が多くみられます。
 フラット35や財形住宅融資、一部の銀行で取扱っていますが、事前の確認が必要です。
 また、ハウスメーカーや不動産業者の担当者は元金均等返済を勧めたがらない傾向があります。
 「融資審査は一発勝負」と言われますから、
 収入基準のハードルを上げて家が買えなくなる事態を敬遠するようですね。

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フラット35が再び10割融資可能に(平成26年2月24日スタート)

建設費又は購入価額の9割が融資限度だったフラット35ですが、
平成26年2月24日から、10割(全額)融資をスタートさせます。

以前にも10割融資が可能だった時期がありましたが、
頭金ナシで購入OKということは、将来返済に窮する、いわゆる「住宅ローン破綻」を助長するという批判もあり、
融資率を9割に減らしていました。

しかし、現実には銀行などの民間金融機関は10割融資が一般的ですし、
フラット35を扱う金融機関でも、独自融資を1割付加することによって、
事実上の10割融資が行われていました。

今回、10割融資へ制度拡充するに当たり、以前のような批判を避けるため、
「融資率が9割を超える場合は、融資率が9割以下の場合と比較して、より慎重に審査を行うとともに、
お借入額全体の金利を一定程度高く設定する」としています。

審査のハードルが上がるのは当然だと思いますが、金利が「借入額全体に対して」上乗せされるとなると、
フラット35は9割融資に抑えておいて、民間金融機関の独自ローンで残りの1割を借りたほうが、
利息負担を減らせるかもしれません。

これは、実際にシミュレーションしてみなければ分らないのですが、
今のところ、10割融資の金利は公表されていませんので、
ひとまず、2月24日のスタートを待つしかない状況です。

消費者にとって、選択肢は増えたことは歓迎するべきでしょう。

そして、この時期に10割融資をスタートさせることに、
「消費税増税で景気を腰折れさせたくない」という国の意図が感じられます。

逆に言えば、このくらいやらないと、景気が維持できないほど、
日本の経済状況は脆弱なのかもしれません。

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変動金利と固定金利、どっちが得か試算してみる

目先の金利が低い「変動金利」か、
金利は高いが、ずっと金利が変わらない安心感のある「全期間固定金利」か、
皆さんが迷うところです。

何を検討するにも「目安」が大切だと思いますので、金利サイクルを想定して試算してみましょう。
試算の前提となる条件は次の通り。
・借入金額 : 3,000万円
・返済期間 : 35年間
・変動金利の推移パターン : 13年を1サイクル期(ボトム期4年→上昇期1年→ピーク期1年→下降期7年)現在はボトム期3年目とする

 

結果を表にしました。

  金利 月返済額(当初) 月返済額(最大) 総返済額
全期間固定 1.800% 96,327円 96,327円 40,457,296円
変動(金利変動幅1%) 0.775% 81,576円 95,541円 36,827,121円
変動(金利変動幅2%) 0.775% 81,576円 110,832円 39,479,236円
変動(金利変動幅3%) 0.775% 81,576円 127,383円 42,203,443円

この例では金利変動幅が3%では、全期間固定金利より変動金利の返済額が多くなります。
つまり、金利3.775%くらいまで上がることもあるだろうな。。と思う人は、
全期間固定金利にしておいた方が得かもしれないという結果です。

ちなみに、実際の過去の金利推移グラフをご覧下さい。
出典:「我が国の住宅金融の現状について」(国土交通省 住宅局 平成22年1月)

住宅ローン金利推移(グラフ).JPG

そのほかに注意したいのが、毎月の返済額です。
変動金利の変動幅3%では、月約8万円から、ピーク時には約13万円までアップし、
家計への負担が毎月約5万円も増えています。
このギャップに耐えられないケースもあるでしょう。
※「変動金利の返済額見直しは5年に1回で、増加率は25%が上限。
ただし、金利変化は半年毎に反映され、返済額の内訳(元金分と利息分)の割合で調整される。」

「固定金利だと毎月の返済額が高いから」という理由で変動金利を選んでも、
たった1%金利が上昇しただけで、固定金利とほぼ同じ金額(約9.5万円)になってしまいます。

ですから、「毎月約8万円ならギリギリ返していけるから変動金利」では危険。
逆に、変動金利を選んでも良いのは、金利上昇にも耐えられる「余裕のある家計」だけ、ということです。

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返済期間を短くするメリットとデメリット

住宅ローンの返済期間は何年にするか?
なにも考えず、35年ローンでいいのだろうか。。

返済期間を短くすれば、利息が少なくて済むのは知っていても、
そんな単純に考えてしまって良いものか。

以下に、「返済期間を短く」した場合のメリットとデメリットをまとめてみます。

 

【メリット】
・利息が減らせる
・現役収入があるうち(または比較的若い年齢で)完済できる
・変動金利や短期固定金利を選択した場合、金利変動リスクを抑制できる

【デメリット】
・毎月の返済負担が大きくなる
・同じ収入なら、金融機関の審査が厳しくなる
・借り換えしにくくなる(返済期間は短くできても、長くは出来ない)

それでは具体的に、最大のメリットである利息軽減効果を試算してみましょう。
(試算条件 : 借入金額3,000万円、全期間固定金利1.80%、元利金等返済、ボーナス返済なし)

返済期間 総返済額(a) 毎月返済額 35年返済との(a)の差額
35年 40,457,296円 96,327円
30年 38,847,253円 107,909円 ▲1,610,043円
25年 37,276,517円 124,255円 3,180,779円
20年 35,745,452円 148,939円 4,711,844円

35年返済と20年返済では、約471万円も利息額が違います。
たしかに、これは大きな差だと思うのですが、毎月の返済額は52,612円も高くなり、
148,939円の負担だと、ちょっと不安だという人も多いでしょう。

そこで検討したいのが、計画的な繰り上げ返済です。
仮に35年返済で住宅ローンを組んだとすると、毎月の返済額は96,327円ですから、
もし20年返済で借りたんだと考えれば、毎月52,612円余裕があります。

これを貯めていくと、1年で631,344円なので、毎年63万円繰り上げ返済していきます。
すると、20年7ヶ月で完済となり、総利息は35,914,333円となるので、
当初から20年返済で組んだ場合と比べて168,881円ほど総利息が高くなるだけで済みます。

あくまでも繰り上げ返済ですから、「任意」というのがメリット。
収入の変化やお子様の進路などで、毎月5万円の余裕が無くなれば、計画変更OKです。
(当初から20年返済で組めば、絶対に毎月約15万円を返していかなければなりません)

20年と35年。どちらも長い期間です。
今の家計の状態が、ずっと同じように続くと考えるのは危険ではないでしょうか。
返済計画は慎重に。
「後悔先に立たず」を肝に銘じましょう。

尚、試算で用いた金利はフラット35(平成26年1月)ですが、20年以下の返済期間では金利1.52%となり、
繰り上げ返済の最低金額も100万円ですが、検討結果を明快にする為、試算条件を単純化しています。

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安心、確実な返済方法「フラット35」

「フラット35」は、住宅金融支援機構が民間の金融機関の住宅ローン債権を買い取って証券化することで、
長期固定の住宅ローンをサポートする仕組みの商品です。

以下にポイントを挙げてみます。

1)最長35年間、金利が固定される
住宅ローンを完済するまで「ずっと変わらない金利」なので予定が立てやすく、安心。
一般的に、民間金融機関の長期固定ローンより金利が低いことが多い。

2)住宅に一定の質が確保される
一定の耐久性を満たすことなどの高品質な住宅であることが融資条件で、
審査の結果、「適合証明書」が発行された建物だけが借入可能なため、
ハウスメーカーや工務店の技術基準だけに頼る、他の住宅ローンより物件の信用度が高い。

3)将来、返済条件を変更したい時、対応メニューが豊富
勤務先の倒産やリストラなど、生活や収入の変化が生じた場合、返済方法の変更ができる。
例えば、最長15年の返済期間延長や、一定期間返済額を減らしたり、利息のみの返済にするなど。

4)保証料が不要
一般的に、銀行などでは、住宅ローンの支払を第三者(保証会社)に保証してもらう費用が必要なケースが多く、
ローン金額3,000万円、返済期間35年で約60万円程度を請求されるなど、
諸費用の中でもトップクラスの支出額になるが、フラット35では無料。
(ネット銀行や新生銀行など、保証料不要の銀行も増えてきた)

5)繰上げ返済手数料が無料
他の金融機関では、返済中に一部金額を繰上げ返済する際に手数料を請求されるケースがあるが、
フラット35では無料。
ただし、繰上げ返済の最低金額は100万円と高めで、ハードルが高い。
(一般的には最低1万円から繰り上げ返済できる金融機関が多い)

6)団体信用生命保険の加入が任意
「病院で持病を治療中の為、住宅ローンが借りられない」というようなケースでは本当に助かる。
銀行などでは団体信用生命保険に加入出来ないような健康状態だとローン審査に落ちてしまうが、
フラット35では、団体信用生命保険に加入するか否かは任意の為、融資を受ける上で問題にならない。
(団体信用生命保険は原則、加入するべきですが、健康状態は自分でコントロールできない事も多いので)

上記の他、平成26年1月現在、優良住宅(省エネ、バリアフリー、耐震性、耐久性など、一定条件を満たす住宅)であれば、フラット35Sを利用することができます。
借入当初の金利が0.3%、5年間または10年間引き下げられる制度ですので、
高品質な住宅を購入するなら、是非検討したい優遇策です。

「今後、金利が上がるのか、下がるのか?」
現在(平成26年1月)の低金利局面では、更に金利が低下することは考えにくく、

将来の金利は、「1)上がる、2)変わらない」の2択でしょう。


だとすれば、返済期間中、金利が変わらず、返済額がずっと同じのフラット35は、
まず最初に検討すべき住宅ローンです。

目先の金利では、変動金利や短期固定の方が低金利なのは当たり前ですが、
「分の悪い丁半博打」かもしれないという警戒感を忘れないことが大切ですね。

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住宅ローンって、いくらまで借りられる?

家を買おうと思っても、現金で買えるわけないよね。。
ということで、住宅ローンのお世話になるのですが、
もちろん、金融機関の「審査」が通らなければ、その先に進めません。

それでは、住宅ローンの審査で、金融機関は何を見てくるのでしょうか?
a)人に対する審査
b)物件に対する審査
まずはこの2つに分けられます。

物件は「借りられる物件」を選べば良いわけですから、さほど問題になりませんが、
悩ましいのはa)の「人」に対する審査です。

金融機関は、あなたの何を見るかというと、大きく分けて次の5つです。
1)年収
2)勤続年数
3)借入状況
4)滞納歴
5)健康状態

この中で今回は、1)年収についてご説明しますね。

 

住宅ローンの審査では、返済比率または返済負担率と呼ばれる割合があり、
これがおよそ30%以内に収まっている必要があります。

計算式は次の通り。

 

図(計算式).jpg

年収350万円の場合、毎月10万円の住宅ローンを組もうとすると、
120万円÷350万円=34% となり、返済負担率オーバー。。
おそらく審査は通りません。

年収が350万円で返済負担率を30%以内に抑えるのであれば、
毎月のローンは8万7,500円以内に抑える必要があります。

これは、金利1.80%(フラット35の2013年12月金利)、35年返済で計算すると、
2,725万円の住宅ローン借入額に相当します。

ところで、この人が、クルマのローンを組んでいて、毎月1万5,000円返済中だとしたら、どうなるか?
上記の計算式の分母に18万円を加算することになりますので、
同条件で試算すると、住宅ローン借入額は2,257万円まで減少します。
468万円も借入額が変わってしまいました。

尚、返済負担率は勤務先の安定度によっても変わりますし、
金融機関によっても割合が異なるようです。

例えば、フラット35の引き受け先である、住宅金融支援機構の場合、
年収400万円未満は返済負担率30%以下が融資条件ですが、
年収400万円以上は同35%以下に緩和されます。

いずれにしても、家の購入をお考えの方は、できるだけ「その他の借入」を増やさないようにしましょう。
返済負担率は金融機関ごとに独自に決められているので、
余裕をもっておくことが大切です。

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やっぱり気になる。。「みんなが借りているのは変動金利?固定金利?」

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて次の3つ。
1)変動金利型
2)固定期間選択
3)全期間固定金利型

どれにしようか迷うけれど、隣のあの人が借りているのは、どの金利タイプだろう?
住宅ローンの先輩達が選んだのはどれなのか、やっぱり気になりますよね。

住宅金融支援機構が隔月で発表している「民間住宅ローン利用者の実態調査」を見てみましょう。
2013年7月8月期の調査結果です。

グラフ(民間住宅ローン利用者の実態調査)2013年7月8月期.jpg

直近1年の傾向を見てみると、変動金利型を選ぶ人の割合が減少していますね。
1年前は半数以上の人が変動金利型を選んでいましたが、
現在(8月期)は35.9%と、約3分の1になっています。

これは、今後金利が上昇していくと考える人が増えていると解釈できます。
アベノミクスの影響で景気がよくなれば、原則的には金利も上昇するというのが常識だからでしょう。

住宅ローンの返済は35年など長期に及びます。
変動金利型は「金利が変わっていく」住宅ローンですから、
利用する際には金利が上がった時(返済額が増加した時)に慌てないように、
しっかりと準備しておく必要があります。

具体的には、次に挙げるような対応策が考えられます。
1)返済計画にゆとりを持つ
2)家計管理や節約を徹底し、貯蓄を励行する
3)貯蓄ができたら、繰上げ返済を実行しておく
4)常日頃から金利の動向をチェックする
5)子供がいる場合は教育資金の積立を早めに始めておく

住宅ローンを利用する上で、「どの金利タイプが正解」ということはありません。
自分に合った金利タイプを見極めて、長期にわたる返済期間中も安心して生活できるようにしましょう。

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本当に買うのは家ではなくて、「住宅ローン」という金融商品

ハウスメーカーを選ぶのって楽しそうだな。。とは思っても、
住宅ローンを選ぶのってワクワクするな。。と思う人は少ないでしょう。

それは普通の感覚です。
。。でも、そこに落とし穴があります。

3,000万円の家を買うのに、3,000万円の住宅ローンを組んだら、
金利3%(全期間固定)で35年返済(元利均等返済)だと、
総返済額は、48,490,768円になります。
この場合、利息は18,490,768円ですね。

一方、金利以外の条件が同じ住宅ローンが、金利2%(全期間固定)で借りられたとします。
すると、総返済額は、41,738,968円に減ります。
この場合、利息は11,738,968円ですね。

どちらも3,000万円の家を買ったのに、支払う額は約675万円も違います。
この違いは大きいと思いませんか?

実際、フラット35(旧金融公庫)の最低金利は、1.81%(2013年11月実行金利)ですが、
みずほ銀行の金利は2.3%(2013年11月時点)となっています。
0.49%も金利が違いますね。

住宅ローンには金利のほか、主だったものだけでも次のようなチェックポイントがあります。
1)保証料の有無
2)事務手数料の多寡
3)融資手数料の有無
4)団体信用生命保険の課金方法
5)繰上げ返済時の手数料、及び最低繰上げ返済額
6)金利タイプ(変動、期間固定、全期間固定など)
7)事務手続き負担(労力)の大きさ

念入りに比較する方でも見落としがちなのが、7)かもしれません。
ご相談に来られる方でも、ネットバンクの事務手続き負担の大きさ(煩雑さ)に辟易されているケースを散見します。

一旦借りてしまえば、借り換えにはコストがかかります。
数百万円も損しないように、慎重に選びましょう。

頑張って色々調べても、一人で悩んでしまうようなら、
経験豊富な専門家を揃えている「ほっとナビ」にご相談ください。

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