〒103-0014 東京都中央区日本橋蛎殻町1-16-11-4階 

営業時間
9時から18時
定休日
土曜、日曜、祝祭日、年末年始

ワイド団信(引受条件緩和型団体信用生命保険)

団信は生命保険なので、健康状態を損なっていると加入できません。
そこでワイド団信が普及し始めました。

例えば三菱東京UFJ銀行のウェブサイトに次のような説明があります。
『通常の団体信用生命保険にご加入いただけなくても「ワイド団信」ならご加入いただける場合があります。
たとえば「高血圧症」「糖尿病」「肝炎」など
・ご利用いただける方
新規借入れの方で、お借入時の年齢が20歳以上50歳の誕生日まで、完済時の年齢が80歳の誕生日までのお客様
・付保する住宅ローンの金利
住宅ローンの適用金利に0.3%上乗せさせていただきます。
・保険料
保険料は当行が負担します。
・保障内容
住宅ローン債務者が補償開始日以降に死亡、または保険会社所定の高度障害状態になられた時に、
その時点の住宅ローン残高が保険金として支払われます。
・その他
ローン借入額が5千万円超のお客様は、保険会社所定の診断書等のご提出が必要です。
・引受保険会社
クレディ・アグリコル生命保険株式会社』

気になる箇所を抜粋引用してみましたが、いかがでしょう?
まず、借換えの方は利用できないようですね。

借入額が5千万円を超えると健康診断結果書の提出が必要だと思われます。
(「保険会社所定の診断書等」とありますが、ワイド団信に加入する為に
わざわざ医療機関で診断書を取得するとは考えづらいです。
医師の文書作成料は一般的に5,000円以上の出費になりますし)

まぁ、5,000万円以内の借入なら問題ないわけですが、
ただでも健康状態が良好ではない方が対象なのに、敢えて健康診断結果書の提出を求めるというのは、
かなり加入のハードルが高いように勘ぐってしまいます。

特に「おやっ?」と思うのは保険料の部分です。
「保険料は当行が負担します」と太っ腹な一文があるのに、
「適用金利に年0.3%上乗せさせて頂きます」と書いてある。。どういうことでしょう?
結局、金利0.3%がワイド団信の保険料と言う風にも解釈できちゃいますよね。
仮に「それは保険料じゃない!あくまでも上乗せ金利だ!!」っていわれても、
ワイド団信に加入しなければ払わなくていいわけですから。。
もちろん一般の団信なら上乗せ金利なんてありません。

それでは金利に0.3%上乗せとは、どのくらいの金額になるか試算してみましょう。
三菱東京UFJ銀行の今月(2015年11月)の金利(変動金利)は0.775%ですから、
0.3%上乗せすると1.075%になります。
変動金利は半年ごとに金利が見直しされますが、
話を単純にするために、35年間ずっと金利が変わらないとします。
借入金額が3,000万円の場合、
0.775%の総支払額3,427万円
1.075%の総支払額3,601万円
したがって、差額174万円がワイド団信の保険料です。

当然、借入金額が多くなれば保険料も上がります。
借入4,000万円で233万円
借入5,000万円で291万円

もともとワイドにしなければ、団信の金利上乗せは無い(つまりタダ)ので、
健康状態を損なっていることで発生した保険料です。
しかも全額が掛捨て。

本当に、どうしても団信をつけなくてはならないのか?
よく検討してみる価値のある金額です。
繰り返しになりますが、フラット35なら団信に加入しなくても住宅ローンが組めます。

→【FP相談のお申込みはお気軽にどうぞ】

健康状態が良好でなく、団体信用生命保険に加入出来なかったら

住宅ローンを借りている人が死亡した時、または高度障害になった時に、
未返済分の住宅ローンを免除してくれるのが団体信用生命保険(団信)です。

この団信には、強制加入と任意加入の2パターンがあり、
住宅ローンを扱う金融機関によって異なります。

(独立行政法人)住宅金融支援機構のフラット35は任意加入、
それ以外の住宅ローンは強制加入と覚えて下さい。

住宅ローンを返している人というのは、そもそも住宅ローンを借りられた人ですから、
返済能力がある人、つまり相応の安定収入が将来に渡って継続的に見込まれる人ですね。

その人が亡くなったら、見込んでいた収入が途絶えるわけですから住宅ローンの返済に窮します。
だからこそ、フラット35以外の住宅ローンは団信を強制加入にして死亡保険金で「完済」してもらうのです。
それなのにフラット35は任意加入。言いかえれば「団信に加入しなくてもOK」なのです。

なぜフラット35は団信を強制加入にしないのでしょうか?
その理由は「健康状態が良好でない人でも住宅ローンを借りられる」ようにしなければならないからです。
フラット35を提供する住宅金融支援機構というのは、元々「住宅金融公庫」という公的機関でした。
それが独立行政法人となったわけですが、いわば半官半民の立場です。
世の中には先天性の障害を持った方や、若くして重い病気に罹患される方もいるのに、
そういう方は団信に加入できないから住宅ローンが借りられずマイホームの夢も断たれる。。のは理不尽ですよね。
民間の金融機関はそれでも良いかもしれませんが、公的機関が同じ姿勢では困ります。
そういうわけで、フラット35は団信に加入出来ない方にも門戸を開いているのです。

もし銀行などで「団信の診査に落ちたので、住宅ローンは融資できません」と言われたら、
フラット35で借りることを検討してみて下さい。
住宅ローンを借りたいあまりに、銀行などで扱っているワイド団信(引受条件緩和型団体信用生命保険)への
安易な加入は考えものですよ。

→【FP相談のお申込みはお気軽にどうぞ】

なぜ、価格ドットコムで土地は選べないのか?

家電を買う時、生活雑貨を買う時、家具を買う時、
価格ドットコムのお世話になっている方は多いと思います。
送料や手数料(代引き手数料等)を含んだ合計の支払金額で比較できるから便利ですよね。

そんな便利な価格ドットコムで、土地の価格を比較しないのは、なぜでしょう?
理由があるとして推測するなら、やはり仲介手数料の存在だと思います。

3,000万円の土地があったとします。
買主を見つけられた不動産業者は、売買契約を成立させた報酬として仲介手数料を請求しますが、
国土交通省の告示で定められている「上限額」は、100万8,000円(消費税5%込)です

消費者として、「同じ商品なら1円でも安く買いたい」と思うのは至極当然ですから、
100万8,000円の仲介手数料が80万円や50万円になるなら、当然その業者を選ぶでしょう。

不動産業界は今まで、「情報の格差」を拠り所にしてきました。
一昔前は、不動産業者に出向かなければ、土地探しなど出来なかったものです。

しかし今は違います。
スーモやホームズなどの不動産ポータルサイトや、不動産会社各社のホームページで、
膨大な数の物件情報が掲載されています。

消費者はそれらの情報を閲覧し、相場観を養い、不動産取引に関する様々な情報もネットから入手します。
もちろん、素人とプロですから情報格差は無くなりませんが、一昔前と比べれば、情報格差は縮小しました。
それなのに、未だに上限の仲介手数料を要求されるのが一般的というのは、違和感を感じます。

価格ドットコムで扱われている業界は、値引きを余儀なくされています。
日々熾烈な価格競争を繰り広げ、消費者は「同じ商品を安く買える」メリットを享受しています。
不動産業界だけ「変わらないまま」で良いのでしょうか。。

土地は価格が高いので、その仲介手数料も大きな金額です。
「適正な競争原理」が働けば、消費者の得られるメリットも大きいでしょう。

そこで問題になるのが、「適正な競争とは何か」。
適正とは、「消費者が受けるサービスに対して相応な報酬かどうか」ではないかと思います。
土地の仲介業務というのはサービスですから、業者によって質が異なる。
だから適正価格も異なる。

A社は無名ブランドで契約成立には支障が無いが簡素なサービスなので、仲介手数料は50万円。
B社は一流ブランドで応接室も豪華、最高のおもてなしで接客するので、仲介手数料は100万円。
C社は中堅ブランドで、そこそこの接客なので、仲介手数料は80万円。
消費者は自分の価値観で適正価格を判断し、業者を選ぶ
これが適正な競争原理とは言えるのではないでしょうか。

「本当のプロだな!」と思わせる不動産業者の方々をたくさん知っています。
一方、申し訳ないけれど「。。。」と、ガッカリさせられる不動産業者も散見します。
きっと、不運にも後者に当たってしまった消費者は、
「たいしたことやってないのに100万円も仲介手数料を取るなんて、ボロい商売だな!」と思うでしょう。
そんな評判が、ネット社会では急速に拡散していきます。
なんだか、しっかり仕事をしている本当のプロはかわいそうですよね。

最近ではサービスの質を前面に打ち出す不動産会社も現れてきました。
不動産業界の自浄作用にも期待したいと思います。

→【FP相談のお申込みはお気軽にどうぞ】

土地の仲介手数料は「違法じゃないギリギリの高値」

土地を購入するときは、「不動産売買契約書」を締結しますので、
不動産屋(宅地建物取引業者)を通す必要があります。

この時に支払わなければならないのが、仲介手数料。
結構、いい金額なんです。

仮に、3,000万円の土地を購入したとしましょう。
すると、(3,000万円×3%+6万円)×消費税(5%)=100万8,000円。
これが仲介手数料です。

庶民には、ちょっとビックリする金額ですよね。
手数料で100万円って。。。イタイなぁ。

この手数料、なんとかディスカウントすることは出来ないのでしょうか?
それって無謀な要求??

そんなことはありません。
実は、ディスカウント出来ちゃうんです!

ルール上、決められているのは、手数料の上限だけ。
(上記の計算式が上限です)
つまり、下限のルールは無いんです。

ただし、気をつけなければいけないのは、
土地購入代金と手数料の総額です。

「何を当たり前のことを?」と思われるかもしれませんが、
土地の値段というのは、「あって、ないようなもの」だということを念頭に置かないと、
結局、損をしてしまうことが多々あるのです。

そもそも、土地の値段はどうやって決められるのでしょうか?

土地の絶対的な特性は、「新たに作ることができない」ということ。
そして、「全く同じ条件の土地は、この世に存在しない」という特性もあります。

ですから、その土地がどうしても欲しくて、
売主が「3,000万円なら売ってもいいよ」と言ってきたら、
周辺相場より明らかに割高でも、3,000万円で購入申し込みするしかありません。

そこに、もし競合が現れて、「3,500万円で買いたい人がいる」と言われたら?
その話が本当かどうか確かめる方法はありませんが、
もう、その土地の値段は3,000万円ではなく、3,500万円になってしまうわけです。

何か言いたいのか、もうお分かりですよね。

土地の値段そのものが、自由(いくらでも変えられる)なのに、
手数料ばかりディスカウントしても、意味が無いのです。

ベストは、土地の値段もディスカウントできて、手数料もディスカウント。
総額を安く、理想の土地を手に入れること。

「ほっとナビ」では、「理想のマイホームが建てられる土地」を親身に探し、
土地の「値段交渉も誠実に行うこと」をお約束した上で、
適正な手数料として、土地売買金額の2%でお手伝いさせて頂いております。

例えば上記のケース(土地3,000万円)ですと、
3,000万円×2%×消費税(5%)=63万円。

これだけで、37万8,000円も節約できちゃいました!

お金は大切。
黙って上限手数料を支払っちゃうなんて、もったいないですよ。

→【相談のお申込みはお気軽にどうぞ】

お気軽にお問合せください

相談料金は安心の定額制

お電話でのお問合せ・相談予約

0120-27-2413

<受付時間>
9時から18時
※土日、祝祭日、年末年始は除く

フジトミ証券株式会社

住所

〒103-0014
東京都中央区
日本橋蛎殻町1-16-11-4階

営業時間

9時から18時

定休日

土曜、日曜、祝祭日、年末年始